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ABC: Orden de cierre en un mes para la Esquina del Bernabéu

 

 

Según publica hoy el diario ABC, la demolición de el centro comercial La Esquina del Bernabéu comienza su cuenta atrás. Los operadores que habitan el espacio, anexo al Santiago Bernabéu desde 1992, tienen hasta el próximo 30 de junio para marcharse, según consta en sus contratos de arrendamiento. La demolición del recinto, prevista en el plan de reforma del estadio, genera a su vez un periodo de incertidumbre para los comercios y restaurantes. Su futuro y el de las cerca de doscientas personas que trabajan en el espacio queda ahora en el aire.

La superficie, con un total de 46 locales repartidos en 4.869 metros cuadrados, es uno de los elementos que desaparecerán con la transformación del Bernabéu. El Plan Especial, que mañana debe ser refrendado en el Pleno de Cibeles, prevé derribarlo por completo y construir en su lugar una gran plaza ajardinada de más de 6.000 metros. Aunque en un principio el Real Madrid diseñó el nuevo estadio con un hotel de lujo y un centro comercial, los cambios que ha tenido que implantar tras la suspensión decretada por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) limitan el espacio libre y, por ende, fuerzan al club a elegir entre ambos proyectos.

Como informó ABC, la instalación del hotel parece innegociable y se renunciará a la zona comercial. No obstante, sí habrá una amplia zona de restauración y un museo más grande que el actual.

La inminente desaparición de La Esquina del Bernabéu es un secreto a voces al que algunos de sus inquilinos intentaron adelantarse. La Arrocería La Esquina del Bernabéu es uno de ellos. A principios de año, un mes antes de que el plan fuera aprobado por la Junta de Gobierno, envió una carta al Ayuntamiento, la Comunidad y la entonces portavoz del grupo municipal del PP, Esperanza Aguirre, para que atendieran su situación de «desamparo». «Nadie ha pensado qué va a pasar con todos los trabajadores del centro comercial cuando se derribe, creo que se deberían garantizar estos empleos», explica José Luis Rey, propietario del establecimiento.

Ya no aceptan reservas

Como todos los inquilinos de La Esquina, en este restaurante ya saben que tienen que abandonar el centro comercial antes del 30 de junio. Ninguno de los locales de restauración acepta reservas más allá de la fecha indicada y quienes no se dedican a la hostelería buscan una nueva ubicación. «Ya sabemos que tenemos que marcharnos», apuntan desde otro de los locales. No obstante, parte de los inquilinos son franquicias que, según explicaron a este periódico, no tendrán grandes problemas para reubicar a sus trabajadores en otros locales abiertos en la capital. Tanto es así que algunos de estos también tienen preparado otro lugar para mudarse.

La Esquina del Bernabéu, propiedad del Real Madrid, está administrado actualmente por la empresa Larry Smith. Se calcula que el centro genera en torno a 200 empleos directos derivados de su gestión y mantenimiento, así como más del doble de indirectos, asociados a los servicios que prestan el supermercado ubicado en su interior, las tiendas de moda, zapaterías, perfumerías y restaurantes. El precio de alquiler de los locales ronda los 100.000 euros anuales, si bien los contratos varían en función de la situación y el tamaño de cada establecimiento.

La queja fundamental es que no han recibido ninguna notificación de que deben marcharse, más allá de que es la fecha en la que expiran sus contratos. «Yo ya he tenido tres prórrogas de contrato y no sé si habrá una cuarta», apunta el propietario de la arrocería. Rey asegura que no puede hacer ninguna previsión ni contratar a nadie: «Lo mínimo sería saber a qué nos atenemos».

José Luis Rey, que no obtuvo respuesta ni del Gobierno municipal ni del PP, propone que tengan un derecho de tanteo en los futuros espacios de restauración que tenga el estadio y que se considere el desembolso económico que han hecho desde que arrancó el proyecto. También que se demore al máximo la demolición de la superficie comercial, habida cuenta de que el grueso de las obras no comenzará hasta el año que viene.

Desde la arrocería sostienen que han preguntado a la gerencia del centro comercial sobre la situación pero la respuesta se limita al contrato y a que no tienen obligación de hacer cualquier aviso en ese sentido. Este diario preguntó a Larry Smith por este extremo, pero no obtuvo respuesta. Salvo un giro radical, lo normal es que todos los locales queden vacíos en la fecha señalada, si bien el retraso de unos meses en la obra, así como el hecho de que el grueso de estas no llegará hasta el verano de 2018, alimenta la hipótesis de una prórroga. «Al menos nos podrían dejar todo el verano», piden.

Zona peatonal

El terreno que ocupa el centro comercial pasará a ser una de las grandes zonas peatonales del entorno del Bernabéu. Como adelantó ABC, la intención es transformar más de 36.000 metros cuadrados de los alrededores del estadio, que pasan por crear la citada plaza ajardinada, un gran paso peatonal en la fachada que da al paseo de la Castellana, ampliar las aceras en la calle de Concha Espina y renovar la zona de Rafael Salgado. Además, se quiere abrir un gran pasillo verde que conecte General Perón con la conexión de Ramón y Cajal con la M-30.

Esta obra es el elemento principal que el Real Madrid ha empleado para convencer al equipo de Gobierno de Manuela Carmena. No obstante, esta actuación demorará el inicio de la reforma hasta el final del verano porque la entidad que preside Florentino Pérez debe presentar un nuevo proyecto de urbanización que englobe en un solo texto todas las actuaciones previstas en el perímetro del estadio. El pleno del Ayuntamiento aprobará mañana la reforma definitiva.

 

 

FUENTE: ABC

APROBADO INICIALMENTE EL PLAN ESPECIAL DEL SANTIAGO BERNABÉU

 

 

Un estadio Bernabéu con nueva imagen, más funcional, accesible y seguro, y un entorno urbano más sostenible, diáfano y con mayor protagonismo peatonal. Son las líneas básicas del Plan Especial aprobado inicialmente en la mañana de hoy, 16 de febrero, por la Junta de Gobierno, para renovar uno de los enclaves más icónicos y visitados de la ciudad de Madrid.

El Plan Especial, que contará con un plazo de información pública de un mes antes de su aprobación definitiva, ordena una superficie de 90.000 m2 en la que se incluye, además del estadio, casi 37.000 m2 de viarios perimetrales al mismo. En sus prescripciones, el documento concede especial protagonismo al tratamiento del espacio público y considera la renovación del ámbito como una oportunidad única para su puesta en valor como nuevo foco de revitalización urbana, no sólo de carácter temporal asociado a las celebraciones de eventos deportivos, sino como nuevo espacio al servicio de todos los ciudadanos.

El objetivo último es que la modernización del estadio Bernabéu y del espacio urbano perimetral sirva para dinamizar el Paseo de la Castellana en el norte de la ciudad, formando parte de los nuevos corredores verdes y de actividad norte-sur y este-oeste que vertebrarán la ciudad en sentido longitudinal y transversal, como es el nuevo AZCA o el eje verde transversal Bravo Murillo-Calle 30, entre otros actualmente en estudio.

En cuanto al estadio, las líneas básicas del Plan Especial definen un volumen totalmente renovado y con un diseño vanguardista que reforzará su carácter de icono de la ciudad. Firmado por el equipo liderado por GMP Arckitekten-L35-Ribas, ganadores del concurso convocado por el Real Madrid, el proyecto se desarrolla manteniendo la edificabilidad y los usos autorizados. Solo se produce un incremento en la altura y los vuelos del edificio para la instalación de la nueva cubierta y la envolvente de las fachadas.

Espacio público
Tras la prevista demolición del centro comercial Esquina del Bernabéu, junto a la glorieta de los Sagrados Corazones y la creación en su lugar de un área ajardinada con casi 6.000 m² de superficie, la nueva zona verde habrá de integrarse en el sistema de áreas públicos del entorno, especialmente en la consolidación del corredor verde General Perón – Ramón y Cajal.

Otra de las actuaciones más notables es la transformación del espacio utilizado actualmente como aparcamiento, situado entre el Paseo de la Castellana y la fachada oeste del estadio. La nueva plaza pública con más de 10.000 m² de superficie que surgirá en su lugar, podrá albergar actividades culturales y servirá de gran antesala a la entrada principal del renovado estadio. Entrada principal que estará enmarcada por una gran cornisa que volará sobre la plaza sin apoyos en el suelo, conformando un gran atrio de entrada de 2.000 m2.

Además, el Plan Especial establece mejoras en la urbanización de la avenida de Concha Espina, donde se ampliarán las aceras gracias a que las torres de evacuación serán reconfiguradas para ganar eficacia. También se renovará la calle de Rafael Salgado, incorporando zonas estanciales y mejorando la calidad ambiental al convertirse en una calle con tráfico de coexistencia. La glorieta de los Sagrados Corazones podrá incluirse en el ámbito de las obras de urbanización.

Todas estas actuaciones se desarrollarán a través de un proyecto de obras de urbanización que será supervisado y aprobado por el Ayuntamiento de Madrid.

Movilidad
En lo relativo a movilidad, se mantiene el aparcamiento subterráneo privado existente bajo la nueva zona ajardinada de uso público frente a la glorieta de los Sagrados Corazones.

El Plan Especial también establece que el Real Madrid deberá redactar un Plan de Movilidad Sostenible con carácter previo a la obtención de las licencias preceptivas. Entre los objetivos del mismo estarán los de mantener y favorecer la actual accesibilidad al ámbito del estadio por medios no motorizados, la posibilidad de establecer líneas de EMT acercando las paradas al estadio, la potenciación de la movilidad ciclable, soluciones urbanas para posibilitar la descongestión del entorno del estadio y autobuses lanzadera.

 

 

Fuente: Ayuntamiento de Madrid

ASI SE INTERPRETA PASO A PASO LA SENTENCIA DEL TSJM

 

 

 

 

 

Después de 48 horas del varapalo del TSJM de Madrid, tras muchas llamadas, conversaciones, opiniones, desconcierto, desasosiego, calma y posterior esperanza y tranquilidad…he tenido la oportunidad de compartir mucho tiempo con @adrianayujuju a la que quiero agradecer desde estas líneas tanta paciencia como ha tenido conmigo y este asunto. Excelente persona y una pedazo de profesional del derecho, que ha querido que compartamos con todos vosotros este pedazo de trabajo que se ha currado, explicando la sentencia del TSJM de Madrid que ha paralizado la reforma del Nuevo Bernabéu. Concisa, puntillosa y muy muy clara la explicación que dejamos aquí como una tesis doctoral a consultar por los neófitos en la materia:

 

 

LA CHARLOTADA DE OPAÑEL por @adrianayujuju

Llevaba tiempo, como bien sabe mi amigo y compi de alegrías y disgustos @nuevobernabeu, queriendo escribir sobre este tema. Bien sabes tú que querría que hubiese sido en otras circunstancias, y que confiaba ilusa de mí en una buena tramitación, pero las cosas llegan como llegan y ahora solo queda arreglarlo.

Espero que ningún compañero mío especialista en urbanismo se ofenda por intentar simplificar un tema tan complejo como este pero pretendo dar claridad a una situación de por sí muy oscura. Esa y solo esa es la razón de acudir a la explicación más sencilla posible.

Para una mejor comprensión de la sentencia voy a exponer primero algunos de los conceptos tratados por la sentencia, explicar de dónde salen los terrenos y por ultimo con eso claro el fallo judicial.

CONCEPTOS:

Intervinientes:

Reversionistas: Los herederos del conde de Maudes la familia Ruiz-Villar. El conde de Maudes era propietario de una serie de terrenos en la Castellana unos se los vendió  a Don Santiago Bernabéu para construir el Bernabéu, otros les fueron expropiados con el mismo fin en 1952. Ellos reclaman un derecho de reversión de los terrenos que según su interpretación no ha sido destinado al uso que inicialmente justificaba la expropiación (1952). Los terrenos dudo que se  puedan devolver pero si da lugar a una cierta compensación económica que no reversión cuando hay cambio de uso. Siendo completamente rigurosos reclamaron ese derecho en el TS y perdieron el juicio. Si buscan negociar con el club la compensación, cosa que aviso DESCONOZCO por completo, sin duda eligieron la forma menos directa probablemente por haber perdido el primer juicio.

Ayuntamiento de Madrid: Obviamente es el organismo que tramita todo el expediente y tiene la carga de probar todos los argumentos que en el expone

Real Madrid que puede realizar sus alegaciones como interesado pero que no tiene la carga real de la prueba.

Conceptos urbanísticos:

Distribución equitativa de los beneficios y cargas: es el A, B, C de cualquier actuación urbanística. Siempre debe ser en interés público y siempre que un propietario consigue un Beneficio porque se recalifica, se aumenta el volumen de edificación… debe compensar beneficiando al resto que no obtienen ese beneficio directo. Si te dan algo, algo tienes que dar.

PAI; PAE: Para modificar un Plan General de Urbanismo tienes distintos instrumentos. El PAE es uno de los empleados en Madrid. Delimita la unidad de actuación, esto es fincas afectadas. Puede ser continuo misma zona, distrito o discontinuo distinta zona distrito siempre justificado y por aumento de dotaciones. EL PAE en este caso engloba dos zonas por eso hay dos PAI una para cada grupo de terrenos Bernabéu y Opañel.

Ius variandi: Cuando la administración realiza una modificación urbanística se le concede cierta potestad para elegir la mejor opción posible de las existentes siempre en interés general y debidamente justificada.

Las fincas y Convenios.

Esta parte quizás es una de las más importantes porque a mi entender no se le ha explicado y justificado TSJM suficientemente los Convenios y desde luego insuficientemente el PAE como explicaré después. Esto correspondía al Ayuntamiento que por desgracia en ningún momento ha llevado al juez al convencimiento de lo que plasmaba en la modificación  y así estamos.

Me remonto a 1996 cuando el Real Madrid suscribe un convenio con el Ayuntamiento por el cual se segregaba, cedía y permutaba una parte de la antigua Ciudad Deportiva por otras fincas algunas de ellas serían designadas por el Ayuntamiento con posterioridad. Esta designación es el Convenio de 29 de julio de 1998 y en ella se incluía una finca llamada “Las Tablas”. Las Tablas entonces era un secarral. 80.000 metros cuadrados sí, pero un secarral valorado en 488000 euros y que no pertenecía de hecho al Ayuntamiento. ¿Es posible ceder un terreno de tercero?  Sí. Lo que el club ostenta es un derecho sobre ese terreno que el Ayuntamiento está obligado a adquirir y esa era la valoración que tenía el derecho acorde con su carácter de secarral. El problema de la finca se apreció después. Aunque el Ayuntamiento la adquiriera y cumpliera su obligación, comprar, inscribir y en siete días cederlo al Madrid, ese terreno nunca podía ser de titularidad privada por su uso deportivo básico. Ese terreno solo podía ser publico luego inmediatamente debería expropiarlo al Madrid, con los consiguientes problemas que podéis imaginar acusaciones de especulación. Esto es un error de bulto de la administración que nadie percibió hasta tiempo después y que a nadie, excluyo Ayuntamiento y Club, le importó porque el terreno era un secarral y no tenía un gran valor pecuniario. Obviamente el problema llega porque con el paso de los años y sobre todo que ese terreno se convirtió en un foco de extensión de la ciudad, se urbanizó, los propietarios estaban en todo su derecho de hacerlo y no es el Ayuntamiento hasta el año 2003, y empezó a tener valor pecuniario. Pensar que cada “cosa” que se añadía al terreno engordaba en valor el derecho que el club tenía sobre él. Sé que el club pidió soluciones y no llegaban. Sé que el club aun no siendo propietario pagó el IBI de la finca desde el año 2002. Es decir, el club fue completamente colaborador en no crear más problemas. Eso sí una cosa es ser colaborador y otra idiota y ese derecho existía y seguía subiendo de valor. En 29 de julio de 2011 se firma otro Convenio (es el que investiga Bruselas por cierto) con el que se intenta solucionar este problema. Rescindir el Convenio de 1998 suponía al Ayuntamiento pagar casi 40 millones de euros. Obligarle a expropiar “las Tablas” y cumplir era un disparate, ya era zona residencial y ya me contaréis que culpa tienen los propietarios. Se opta por valorar y aceptar otras fincas en pago: La finca de Opañel, otra en el parque de Valdebebas y la propiedad de la franja de los contrafuertes del Bernis y aún así nos debían 2,7 millones más, un total de 22,7 millones. Ahora ya sabéis ese convenio de “calificación dudosa y especulativa” como dicen algunos (manda narices) de donde sale.

Cuando se va a cometer la actual reforma se ofrece Opañel como forma de compensar la atribución de la mayor edificación en el Bernabéu. El Ayuntamiento lo acepta para incorporarlo al Patrimonio municipal y poder acometer más dotaciones en el distrito de Carabanchel que según dice el Ayuntamiento necesita esas dotaciones.

Sentencia:

El TSJM considera que el Ayuntamiento no ha hecho bien el PAE y lo anula por las siguientes razones:

1.- Considera que la administración ha excedido el ius variandi porque no justifica la necesidad de las dotaciones públicas en la zona de Opañel.

La idea es aumentar el volumen de edificación que requiere la reforma del Bernabéu y las dotaciones en la zona de Opañel distrito de Carabanchel en las que habría deficiencias dotacionales (bibliotecas, colegios, servicios sanitarios, residencias) tras la reforma del Plan Urbanístico del 1997. Según el juez tal necesidad no existe porque:

La competencia de estas dotaciones no correspondería al Ayuntamiento. Esto a mí me ha chocado porque de hecho luego en las comparaciones  si incluye dotaciones realizadas por el Ayuntamiento. La competencia correspondería a la CAM (Comunidad Autónoma de Madrid)

Compara baremos dotación metro cuadrado y dotación por habitante y considera que Opañel está suficientemente cubierta. No me resisto a decir que la justificación del Ayuntamiento en este punto es muy pobre desde luego, pero el tema movilidad de edificios públicos se debe dar poco en Madrid entonces, y creo que el TSJM sabe que la crítica va a venir de aquí porque insiste en que se refiere a Opañel y no al distrito de Carabanchel. Ya saben bien sus señorías que a alguien como yo, esto no le convence porque estamos acostumbrados a ver moverse servicios entre los edificios/ terrenos  municipales dentro de una misma zona Quizás el Ayuntamiento debió justificar esa necesidad en Carabanchel e infinitamente mejor que lo que ha presentado y no ceñirse a Opañel. Esa es la impresión que me queda después de varias lecturas de su crítica al Ayuntamiento, que es dura y lo siento justificada.

El Ayuntamiento fundamenta y expone mal el PAE si se acepta un terreno por el Ayuntamiento es porque aprecia que ese terreno necesita mayor dotación y a cambio a su titular le concede un beneficio en este caso mayor edificación en el Bernabéu y si no se usa otro instrumento. El Ayuntamiento en un bello ejercicio de Marketing justifica el PAE, el instrumento general, exponiendo que la reforma del Bernabéu beneficiará a la zona cosa que es cierta pero ESO no es lo que se pretende en el PAE, si en el PAI del Bernabéu, y compañeros lo que hay que justificar es lo contrario. La mayor necesidad de dotaciones públicas en el distrito de Carabanchel lleva a aceptar la parcela de Opañel y por la cesión es por lo que se concede el volumen de edificación para la reforma. Por eso el juez habla de unión artificiosa de los PAI.. Yo más que artificiosa diría desastrosa. Con esa insuficiente justificación y mal planteamiento es normal que el TSJM haya anulado la reforma y perdonarme. Y esto insisto era trabajo del Ayuntamiento.

2.- Este ya es el remate del tema, los terrenos no pueden estar separados por más de siete Km entre sí y el juez dice que lo están. Para mí esto es desconocido porque cambia en cada comunidad Autónoma así que aprendido.

El Juez sin embargo no entra en ningún momento a valorar el Convenio de 29 de julio del 2011 sospecho que no se le ha explicado suficientemente porque dice que es de dudosa calificación jurídica y no sé dónde ve la duda. NO hay duda alguna es una liquidación de un derecho y además llega a decir que Opañel se entrega para facilitar la reforma cosa que no es cierta porque se entrega entre otras fincas por la pifia de “Las Tablas”.. De hecho dice que antes de ceder los terrenos al Madrid se podrían haber realizado las dotaciones. No sé cómo si el mismo dice antes que la competencia correspondería a la Comunidad de Madrid… Perdonarme que sea irónica porque no me convence nada la justificación en este punto como ya os he dicho.

Entiendo que anule el plan porque no se ha hecho bien el trabajo por el Ayuntamiento, pero decir hoy en día, que no se necesitan dotaciones públicas aunque me lo pinten de verde no me lo creo y no lo compro, como ya he explicado de forma básica. Eso sí, criterio del juez, apoyado en más argumentos que ya he expuesto mala delimitación de la unidad urbanística, mala exposición del PAE, mala justificación que en global le llevan a anularlo y lo siento con razón.

No sé si llegaréis a la misma conclusión que llego yo. La mía es clara. Eso de que el Ayuntamiento nos hace favores no sé de donde se lo sacan porque a la vista está que NO ES CIERTO más bien al revés. Terrenos de imposible cesión en origen, insuficiente justificación del instrumento, mala exposición. Eso sí, queda claro que no hay especulación por ningún lado porque no hay recalificación que genere plusvalía, ni enriquecimiento arbitrario por ningún lado, de hecho Opañel se nos entregó con la calificación de residencial ya atribuida tiempo antes.

Conclusión:

Lo correcto hubiese sido hacer un PAE explicando que para incrementar los servicios del Distrito de Carabanchel se va a proceder a la cesión de los terrenos de Opañel para incrementar las dotaciones en el distrito, justificando la necesidad que seguro que existe. Exponer la forma en que se pensaba realizar aunque no fuera al detalle sino de forma general y que a cambio al titular, el Real Madrid justificando por qué de esa titularidad, se le entregaba un mayor volumen de edificación en la zona que le interesaba el Bernabéu. Así ni dudas ni problemas y creo que debidamente tramitado podría salvarse hasta la distancia de siete kilómetros. Este es uno de esos casos en los que no entiendo como la administración no para de meter la pata perjudicando al titular y por desgracia conozco muchos. No de esta envergadura por supuesto. Lo que más rabia me da es que el TSJM tiene toda la razón y no me extraña la sentencia. Y s, este es otro caso más que debilita mi confianza en la administración que no en el juez y siento decirlo así de claro.

Soluciones que nos quedan:

Lo que dice el club en el comunicado subsanar. Retrasar el comienzo del proyecto y optar por varias soluciones.

  • Incluir en el proceso a la CAM como indica el TSJM por competencias.
  • Rescindir el convenio, cosa que no hicimos en el 98 y volver a la situación tras el 98 si es posible y empezar desde ahí. Cosa que no le va a gustar al Ayuntamiento y que habría que estudiar y analizar en profundidad incluyendo algún tipo de contraprestación económica por la nueva zona de Castellana.
  • Buscar una permuta en la zona del Bernabéu

Y esto solo a primera vista porque se pueden barajar más opciones. Eso sí de momento que no nos haga más “favores”, que chiste, el Ayuntamiento y ponerse el club a trabajar más y mejor.

 

@adrianayujuju

@nuevobernabeu